Редактор
На вопросы отвечает правозащитник, директор правозащитного центра «Азербайджан» Эльдар Зейналов.
— Эльдар бей, давайте поговорим, в общем, что же такое прописка и для чего она нужна?
— Принятый 4 апреля 1996 года Закон Азербайджанской Республики «О регистрации по месту жительства и месту пребывания» (а именно так прописка официально называется) определяет, что ее целью «является создание необходимых условий для постановки на учет проживающих в Азербайджанской Республике лиц, исполнения ими обязанностей перед другими лицами, государством и обществом, осуществления прав и свобод человека и гражданина (социальная защита, пенсионное обеспечение, призыв на воинскую службу, исполнение судебных решений и т.п.)». То есть государству необходим некий адрес, на который конкретному гражданину может быть доставлена повестка в армию, извещение в суд и т. п. официальная информация. В свою очередь, граждане Азербайджана, иностранцы и лица без гражданства, живя в стране, обязаны регистрироваться.
Зарегистрировать (прописать) могут «по месту жительства», под которым закон подразумевает «место, где полностью дееспособное лицо постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма, договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Азербайджанской Республики, — жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, общежитие, дома для престарелых и инвалидов, дома-интернаты для детей с ограниченными возможностями здоровья, специальные образовательные учреждения и другие подобные жилые помещения».
В обиходе такой вид регистрации называют «постоянной пропиской». Соответствующий адрес вносится в удостоверение личности. Для несовершеннолетних, не имеющих удостоверения, или лиц, находящихся под опекой, адресом жительства считается место жительства их законных представителей (родителей, усыновителей или опекунов).
В отличие от этого случая, регистрация «по месту пребывания» (в обиходе «временная прописка» или «регистрация») осуществляется там, где лицо временно проживает, — гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, больница, иное подобное учреждение, а также жилое помещение (свое, родственника, знакомого и пр.), не являющемся местом его жительства. Она подразумевает наличие у человека постоянной прописки в другом месте «месте жительства»).
Такая система, удобная для связи власти с гражданами, сейчас постепенно теряет свою актуальность с развитием «электронного правительства», для которого важно знать не реальный, а электронный адрес человека. Тем более, что «эпоха больших перемен» лишила многих людей их жилья, которое служило адресом прописки. А вместе с жильем человек лишался ряда социальных, экономических и политических прав, привязанных к прописке.
В свое время этим вопросом занимался Конституционный Суд. В размаривавшемся случае, без прописки человек не мог получить удостоверение личности и паспорт и тем самым «бомж» (человек без определенного места жительства) лишался избирательных прав. И тогда было разрешено регистрировать бомжей по адресу районного управления полиции по месту их последней прописки перед тем, как они потеряли свое жилье. Обязанность по доведению официальной информации на имя прописанных бомжей падает на органы полиции, которые поддерживают с этими людьми контакты.
Таким образом, для прописки, гарантирующей нормальное соблюдение прав и исполнение обязанностей, совсем не требуется, чтобы человек где-то проживал постоянно. Тем не менее, прописка продолжает существовать и имеет установленные процедуры.
Так, при взятии на постоянную прописку, требуется удостоверение личности или свидетельство о рождении, а также документ, являющийся основанием для заселения в жилое помещение. Собственником жилья может быть как государство, так и частное лицо. В первом случае, таким документом может быть «купчая» (выписка из государственного реестра недвижимого имущества о государственной регистрации права собственности), ордер, договор аренды или найма. Во втором — заявление лица, предоставившего гражданину для жительства свое приватизированное жилое помещение.
Для снятия с регистрационного учета по месту жительства («выписки») необходим документ о регистрации по новому месту жительства либо избрании местом жительства другой страны, свидетельство о смерти, информация о принудительном выдворении из страны иностранцев или лиц без гражданства. В остальных случаях лишение прописки осуществляется на основании решения суда. Например, об осуждении к лишению свободы; объявлении пропавшего без вести лица умершим; выселении из жилого помещения или прекращения права пользования жилым помещением; обнаружении фиктивных документов или сведений, послуживших основанием для регистрации; неправомерности действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации. Снятие с регистрации по месту жительства потерявших родителей и лишенных родительской опеки детей, возможно лишь с согласия властей.
Нельзя выписать не проживающих в квартире несовершеннолетних, недееспособных, осужденных, призванных в армию (по призыву), детей из воспитательных учреждения, пенсионеров из домов престарелых. Зная этот нюанс, обычно не торопятся с покупкой жилья, не проверив его юридическую чистоту: нет ли по этому адресу прописанных, не заложена ли квартира в банке и т.п.
— Скажите, пожалуйста, какими правами обладает собственник квартиры, и какими правами обладает просто прописанный в квартире родственник?
— Статья 152 Гражданского Кодекса АР определяет, что у собственника («субъекта собственности») существует признаваемое и охраняемое государством (то есть обеспеченное в правовом отношении) «право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом».
Владение подразумевает фактическое обладание имуществом (в данном случае, квартирой). Пользование — возможность извлекать из квартиры пользу, выгоду. Распоряжение — это возможность самому определять правовую участь квартиры (сдать, продать, обменять, подарить и т. п.). Свобода осуществления своего права собственности ограничивается лишь ситуациями «злоупотребления», когда действия собственника могут навредить другим лицам, например, соседям, и потерпевшие могут обратиться за защитой к государству. Есть и другие случаи, когда государство в интересах общества может вмешаться в право собственности.
Собственник может сдать свою квартиру в аренду или поселить у себя кого-нибудь по своему выбору. В этих случаях к арендатору или квартиранту перейдут права пользования и владения в тех пределах, которые установлены его договором с собственником. Но не право распоряжения (продажи, обмена, и т.д.).
Постоянная прописка кого-нибудь в квартиру, формально являясь лишь подтверждением, что человек преимущественно живет по адресу регистрации, по последствиям похожа на сдачу жилья квартиранту. Прописанный в квартире человек хозяйничает в ней, даже может финансово участвовать в ее содержании, например, платить за коммунальные услуги или участвовать в расходах на ремонт. Но при этом между сторонами отсутствует письменный договор, который устанавливает для такого жильца рамки его вмешательства в домашние дела, обязательства, культуру общежития, в том числе — и это важно — предельный срок проживания в хозяйской квартире.
А ведь постоянно прописанный в квартире жилец, в отличие от временно прописанного, может подселить к себе близких родственников. Его согласие требуется при различных действиях с квартирой — от перепланировки до продажи.
В то же время упомянутый закон «О регистрации по месту жительства и месту пребывания», обеспечивая простоту заключения как временной, так и постоянной прописки, предусматривает лишь судебный порядок ее принудительного прекращения. И если временная прописка, по определению, имеет автоматической конец по окончанию ее срока, то постоянная — бессрочная. И в случае конфликта, выписать человека из квартиры так же просто, как он был прописан, не получится.
Статья 157.4 ГК АР гласит, что, «в случае совершения посягательства на собственность или создания иных препятствий без получения или лишения вещи, собственник вправе потребовать от посягающего положить конец таким действиям. При продолжении таких действий собственник вправе потребовать их прекращения через суд».
Вроде бы, ситуация очевидная: человека прописали по доброте душевной, а он мешает хозяину использовать квартиру, как тот хочет, и при этом не хочет выписываться. Но при этом суд должен обеспечить баланс личных и общественных интересов, и временами это приводит к диким по своей несправедливости решениям. Временами суды отказываются выселять таких недобросовестных жильцов, мотивируя это отсутствием у них другого жилья, наличием малых детей и пр.
Характерный пример — дело «Лейли Рахманова против Азербайджана» (жалоба №34640/02, 10 июля 2008 г.), где Евросуду потребовалось 6 лет, чтобы разобраться в ситуации, запутанной нашими национальными судами.
Рахманова жила в трехкомнатной квартире с сыном и невесткой. Отношения не сложились, общую квартиру продали, деньги поделили. Мать купила себе квартиру поменьше, жила там одна. Сын с невесткой жили на съемных квартирах, т. к. свою долю денег растратили. Спустя год, сын попросил мать временно прописать их к себе, потому что без бакинской прописки не может устроиться на работу. Мать прописала их на 1 год, с условием, что в обмен на прописку, они не будут у нее жить. Сын это условие соблюдал и в конце срока аннулировал их прописку. Через 4 года семья сына распалась, они развелись, и уже бывшая невестка осталась с двумя детьми на руках. Еще до развода, она обратилась в Наримановский районный суд с иском о повторной прописке (спустя 3 годя после ее окончания!) ее и детей в квартире свекрови. Суд, как ни странно, удовлетворил этот иск. Все последующие инстанции, вплоть до Верховного Суда, заняли противоположную позицию. Однако Пленум ВС отменил уже вступившее в силу решение и предписал вселить невестку с детьми к Рахмановой.
ЕСПЧ нашел в этом деле ряд нарушений, в частности, права собственности. Последнее заключалось в том, что, хотя квартира формально оставалась в собственности Рахмановой, но она была обязана уступить место в квартире невестке, а также запрашивать ее согласие, как прописанной в квартире, на будущие сделки с квартирой. Она больше не могла пользоваться неограниченными правами владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом без каких-либо обременений. Такое вмешательство в беспрепятственное пользование имуществом может быть оправдано только в том случае, если будет доказано, что оно соответствует «общественным интересам», чего в данном деле не было.
Правда, суды существенно обновились, увеличилась армия адвокатов, умножилось число прецедентов Евросуда, так что можно надеяться, что в похожих делах не придется ждать справедливости так долго. Но при малейших сомнениях все же стоит ограничиться временной пропиской.
— Может ли собственник квартиры сделать дарственную на своего ребенка или же супругу без учета разрешения родственника, прописанного в ней?
— Дарственную (договор дарения) можно оформить лишь на то имущество, на которое собственник имеет полное право, что принадлежит исключительно ему. Например, если квартира или другое совместное имущество нажиты супругами в браке, то его половина принадлежит жене, и без ее письменного разрешения на дарение у получателя такого подарка неизбежно возникнет с нею конфликт. Поэтому к договору дарения обычно прикладывается копия свидетельства о браке и письменное разрешение жены.
Теоретически супруг/супруга могут оспорить в суде любую имущественную сделку, совершенную «второй половиной» без их согласия, которое закон во многих случаях прямо не требует. Даже после развода, если не произошел раздел имущества, со стороны бывшего супруга возможен такой иск.
Чтобы избежать таких претензий, наиболее продвинутые в правовом отношении пары заключают брачный договор и разграничивают имущество уже в нем.
Если собственник дарит имущество, в котором имеет долю кто-то еще, то он должен или взять разрешение у пайщиков, или четко оговорить, что он дарит лишь свою долю.
В случае дарения имущества детям, нужно учитывать, что до 14 лет они считаются недееспособными, а в возрасте 14-18 лет — ограниченно дееспособными. Поэтому у них будут права владения и использования подарком, но не будет права распоряжения им (продажи, дарения и т. п.) без разрешения родителей или опекунов.
— Может ли собственник в принудительном порядке выписать прописанного в его квартире родственника, при наличии, что у прописанного родственника имеется собственное жилье?
— Для этого собственнику необходимо обратиться в суд. В иске он должен обосновать, каким образом наличие прописанного в его квартире родственника мешает ему свободно реализовать свое право собственности, т. е. владение, пользование и распоряжение своим имуществом.
В таких процессах наличие родственной связи между владельцем и жильцом часто воспринимается судом как залог возможного мирового соглашения между ними. Выписка человека, лишение его жилья, особенно при наличии таких обстоятельств, как несовершеннолетие, недееспособность и т. п. — это всегда тяжелый выбор. Если у человека нет своего жилья или перспективы его приобрести, низкие доходы, то суд может отказать в выписке и оставить за ним право пользования чужим жильем на определенный срок.
С другой стороны, наличие собственного жилья — это сильный аргумент в пользу лишения прописки, так как человеку есть куда идти жить, есть где прописаться.
— Как и на основании чего можно оспорить приватизацию на квартиру?
— И в этом случае, это делается только через суд. Нужно принимать во внимание срок исковой давности, т. е. время, прошедшее со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, и до даты подачи иска. Общий срок исковой давности составляет десять лет. Если он пропущен, то суд не примет иск к производству, и поэтому придется ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока. Согласно закону (ст. 379 ГК), течение срока исковой давности приостанавливается, если предъявлению иска препятствовало форсмажорное обстоятельство (чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях); если истец или ответчик находится в составе Вооруженных Сил, переведенных на военное положение; в силу установленного властями моратория (отсрочки исполнения обязательств); в силу отсутствия у недееспособного лица законного представителя; в силу приостановления действия закона или иного нормативно-правового акта, регулирующего соответствующее отношение. Чтобы суд принял эти обстоятельства во внимание, они должны возникнуть или действовать в последние шесть месяцев срока давности.
В самом иске нужно обосновать как свое право на имущество, так и причину, по которой истец не принял участие в приватизации.
Напомню, что, согласно статье 5 Закона «О приватизации жилищного фонда в Азербайджанской Республике» (26 января 1993), жилые помещения (дома) могут быть переданы в собственность одного из членов семьи или в общую (долевую, совместную) собственность нескольких или всех членов семьи. При этом требуется согласие указанных в договоре о найме жилого помещения к моменту обращения для приватизации и фактически проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов его семьи.
Если, проявив недобросовестность, одного из потенциальных претендентов на долю в жилье не поставили в известность о желании приватизировать жилье, либо не было получено разрешение всех совершеннолетних членов семьи, либо были нарушены имущественные права несовершеннолетнего члена семьи, это создает почву для того, чтобы оспорить приватизацию.
— Можно ли оспорить приватизацию на квартиру, если на момент совершения сделки человек, который переводит свое собственное жилье на родственника, находился на учете в психоневрологическом заведении?
— Статья 28.8 ГК гласит, что «лица, которые вследствие слабоумия или душевной болезни не могут понимать значения своих действий или руководить ими, могут быть признаны судом недееспособными. Над ними устанавливается опека. От имени физического лица, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун. Сделка, заключенная лицом, признанным недееспособным, может считаться действительной при последующем согласии опекуна». Суд вновь признает такого человека дееспособным в случае выздоровления или значительного улучшения состояния здоровья. То есть дееспособным может быть признан и не вполне вылечившийся человек с психическими проблемами.
Отсюда видно, что нахождение человека на учете в психдиспансере, если оно не сопровождается установлением опеки, само по себе не означает, что он недееспособен. Для такого вывода нужно решение суда.
Похожая ситуация в законе и в отношении человека, который «вследствие злоупотребления спиртными напитками, наркотическими средствами или психотропными веществами, либо увлечения азартными играми ставит свою семью в тяжелое материальное положение». Над ним устанавливается попечительство, и ему разрешается самостоятельно совершать лишь мелкие бытовые сделки. Совершать другие сделки, а также получать заработок, пенсию и иные доходы и распоряжаться ими он может лишь с согласия попечителя. Сделка, совершенная им без согласия попечителя, может считаться действительной лишь при последующем письменном согласии попечителя (ст.32 ГК). Опять же, нужно установить над ним попечительство.
В реальной жизни нередко встречаются психбольные, алкоголики и наркоманы, над которыми в свое время сердобольные родственники не установили опеки или попечительства, хотя они этого заслуживали. Если они не буйные, то госпитализировать их могут лишь на основе «информированного согласия», без угроз и принуждения, в письменной форме за подписью самого больного или его законного представителя (в случае несовершеннолетнего). Если больной такого согласия не дал, то он считается дееспособным и этим вполне могут злоупотребить.
В общем, для проверки дееспособности опять же потребуется решение суда. Если выяснится, что он был недееспособным на момент совершения сделки, то ее на этом основании можно аннулировать.
Джамиля Чеботарёва
www.novayaepoxa.com